何謂 房地產中價 (Median Price)?

What is a Median Price?

相信大家一定曾在某處見過 Median Price 這個字眼，

但就個人經驗，至少有百分之六、七十的人將它

誤認為”平圴價”，如果是這樣就大錯特錯了！

而且價格會有「天壤之別」………..

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「房地產中價」或稱為「房地產中間價」(Property Median Price)，

指的是某一特定區域，在某一特定時期(如一個月內、一個季度內)

將所有交易價格由低排到高，並由此選出來的介於中途的價格。

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請見以下的例子，假設墨爾本市區當月只有七筆交易，

且這七筆交易的金額如下：

Property 1: $300,000
Property 2: $350,000
Property 3: $360,000
Property 4: $370,000
Property 5: $380,000
Property 6: $400,000
Property 7: $1,500,000

那麼我們將數據，由低排到高，然後取「位於中間」的數值，

這個數值就是 「中價(median price)」，為$370,000

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由上述數據中，我們可以發現大部份的房價乃介於 ３５萬到４０萬之間。

如果我們算出「平均值」，其數據會是＄522,857，而這個數據跟

市場主流的價格差距頗大，原因是因為這七筆交易中，有一筆特

別大筆的交易，所以總體的平均價就受到影響。

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由上面的例子，中價是３７萬，而平均價則是５２萬，是不是天壤之別呢？

這就是為什麼，在評估房價時，人們不使用「平均價(average price)」

，而是使用「中價 (median price)」。而且，如本例的房價，如果

又有一棟房子的交易價格是天文數字，如$5 Million 。那麼用平均

價來衡量市場價格，是不是就有失公平了呢？

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由於「中價」是位於所有數據正中間的價格，所以，

有一半購買者花費多于中價(median price)的價位完成交易，另一方面

有另一半購買者則是花費少于中價(median price)的價位完成交易。

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另外，在上面的例子中，總交易筆數為七筆，是為奇數，那麼如果

交易筆數是偶數時，怎麼辦呢？請見下例：

Property 1: $300,000
Property 2: $350,000
Property 3: $360,000
Property 4: $365,000
Property 5: $370,000
Property 6: $380,000
Property 7: $400,000
Property 8: $1,500,000

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如果交易筆數為偶數時，我們取位於最中間的兩組數字，

然後取它的平均值，用本例的話，即為$367,500，亦即

為本例的中價(median price)

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