Body Corporate 和 Owners Corporations 的迷思

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相信大家對於「Body Corp」或「Body Corparate」即使不是耳熟能詳，應該也都略懂一二，（以下簡稱 Body Corp），Body Corp 通常是一間管理公司，而這間公司的任務就是執行一個管理員的角色，Body Corp所管理的東西則是一棟大樓、或一個社區的「共同產業(common property)」，或「公用設施」，如游泳池、健身房、停車庫之類的。其他如小型公寓、商店、工廠、甚至養老院也都會有 Body Corp，基本上，舉凡一切具有公共設施的產業就會有 Body Corporate。

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而 Body Corp 除了要幫屋主們打理所有設施的維護、維修的事宜之外，還要負責對這些產業投保，收取管理費、通知所有屋主開辦年度大會、還要隨時確保在自已權責之下的產業合乎法律所要求的規範。基本上上述這些就是一個 Body Corp 所要做的事情。

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時代正在改變，新法於是誕生！

在２００６年的時候，整個 Victoria大約有六萬五千個 Bodies Corporate，它們對於整個 Victoria 難計其數的的房主們來說，扮演的其實是一個極其重要的管理角色。而由於 Body Corporate 以非常驚人的數目成長著，所以在法規上，政府有必要隨著時代的改變，適度的修改法令，以合乎需求。因此國會在２００６的時候通過了 Owners Corporations Act 2006，並宣布在２００７年的年底實施。

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早期，有很多的開發項目，如養老中心、渡假中心等，開發商會告訴你它有多少琳瑯滿目的公共設施如游泳池、網球場、健身房、BBQ、娛樂設備、甚至是高爾夫球場等；雖說這些設施的確有它吸引人的地方，只是這些設施根本就很少
有人會去使用，而維護這些設施，只是白白浪費屋主白花花的鈔票而已。在舊的法條之下，長期的維護計劃通常被人們所忽略，導致後來有許多屋主驚覺自已的荷包已經被維護的費用、汰舊換新的支出…壓榨的所剩無幾！新法的產生，將有助於改善這種不健全的管理方式。

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所以，Body Corporate 現在已被正名成為「Owners Corporation」，而這個名字不但反應出，這個管理機構其實是代代擁有人(Owner)，同時正名之後，就和其他州同樣是使用同一個「Owners Corporation」的稱呼，而不是以往的「Body Corporate」。

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趨勢和新法的衝擊

由於市場上對於Unit、Townhouse的需求（不管是租房或買房），出現前所未有的增長率，適逢此時，政府亦決定加重房產擁有者對於產業的責任。新法因而產生，同時也對重多屋主們產生了重大的衝擊。以下將逐步分析：

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由於人口老齡化、居高不下的房價、和不斷上揚的生活費用，導致租房的空房率已達到１９６９年以來的最低點。對許多人來說，擁有一棟傳統的獨立房，並具有獨門獨院大地（約四分之一英畝）的房子已經變成一種遙不可及的奢求。年輕的一輩也因此轉而選擇如市區、Docklands的公寓房。

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事實上，購房者轉而購買公寓式的房產是有數個因素的，並不僅僅是因為它的價格，其他的好處包括全天候的保安設施、避免與人群脫離、擁有眾多公共設施、同時亦可和同大樓的住戶分攤這些支出。此外，通常這些公寓式的房產都位處於交通方便、接近商店、金融機構、餐廳、或接近工作的地方。所以購買這種地方，在某種程度上，讓住戶和Owners Corporations 擁有雙贏的局面。

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不過，其實很不幸的，很多屋主開始發現今年年初開始實施的新法，加重了許多的屋主應負的責任，甚至可以說要完全
的合乎法令，幾乎是難上加難。

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在新的法規之下，「擁有超過100個住戶（或居住單位）的 Owners Corportation」 或「一年收取超過 $200,000 的 Owner Corporation」必需要提供一份「十年期的維護計劃」。雖說這項新法的要求，旨在保護屋主們的權益、亦可保障屋主們不會突然收到要修、要換東西的帳單。但這項新法的要求，導致許多住戶自行管理的 Owners Corporation 需要僱用許專業人士，如律師、估價師、保險經紀人、會計師等，已確保他們的管理合乎法條的規範。雖說政府這項新法是出自好意，但這些成本卻實際上是轉嫁到所有屋主／住戶的身上。

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總而言之，新法之下的 Owners Corporation Act 2006 旨在保護住戶資產擁有更健全的管理體制，但長期的花費恐將加諸在住戶的身上，新法實施至今不過半年，成效還難以評斷，倒是對許多原本自行管理，而未聘用專業管理公司的 Owners Corporation 造成不少的困擾，且待時間證明新法的好壞吧。

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延伸閱讀: Consumer Affair 提供的官方資料

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( ~ 完 ~)