墨爾本整體房市降溫 漸成買方市場

房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，值得注意的是，由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，民眾購屋負擔必然愈來愈沉重。

未來除區隔性產品之外，議價空間將會逐漸擴大，並且整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。至於影響今年房地產景氣發展趨勢之主要因素，則可歸納為以下四點：

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一、房價攀至歷史新高

在這一波房價飆漲過程，許多地區已出現令人難以置信的天價。打個比方，如墨爾本市中心的預售房價已攀升至每平方米超超過8,000澳元之歷史高點，其中St. Kilda Road 更高達上萬元，並且近三年漲幅年年以平均超過30%的漲勢上升。

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二、豪宅投資客又進場

豪宅、商業辦公樓（寫字樓）、店面等較具投資價值之產品，在投資報酬率均已大幅下降之情況下，尤其利率不斷上揚之前提下，投資性需求原已大幅降低，惟外來投資都仍不斷進場，房地產市場似有再掀房價飆漲之趨勢。依移民局公布的資料顯示，目前墨爾本新進入的外來口仍高達５千人左右，而絕大多數是帶著大把鈔票進場的。

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三、消費者購屋能力下降

由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，由此不難理解一般民眾購屋負擔之沉重。

可以預見的是，未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品
議價空間亦將隨之擴大。

首購與投資依然熱絡；惟新成屋逐漸增加之情況下，市場溫度已有逐漸下降之趨勢。另外根據先前的資料，我們已知市場上的是同期的兩倍左右。

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四、房貸利率逐漸調升

1.由於這一波房地產市場景氣已超過四年，並且有些區域之房價漲幅遠超過消費者購屋能力。另一方面購屋者向銀行申請的貸款比率一般均高達七至八成，而在房屋市場供過於求，房貸成數大幅降低，加以購屋能力逐年下降之情況下，最近各大金融機構又逐漸調整、緊縮房貸政策，必然會對購屋者帶來相當沉重的財務壓力，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息逐漸調升，套房、店面賣壓面臨考驗。從去年２００７的財政年以來中央銀行連續升息，此舉必然會因負擔增加而引發賣壓，其影響最大者首推套房、公寓、學生公寓之類的產品。更值得注意的是，儘管最近央行多次升息，惟目前房貸利率普遍停留在8.5%左右，一旦利率逐漸上升到9%-9.5%以上，將會嚴重影響到首購需求。

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(The END)