房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，值得注意的是，由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，民眾購屋負擔必然愈來愈沉重。

未來除區隔性產品之外，議價空間將會逐漸擴大，並且整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。至於影響今年房地產景氣發展趨勢之主要因素，則可歸納為以下四點：

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一、房價攀至歷史新高

在這一波房價飆漲過程，許多地區已出現令人難以置信的天價。打個比方，如墨爾本市中心的預售房價已攀升至每平方米超超過8,000澳元之歷史高點，其中St. Kilda Road 更高達上萬元，並且近三年漲幅年年以平均超過30%的漲勢上升。

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二、豪宅投資客又進場

豪宅、商業辦公樓（寫字樓）、店面等較具投資價值之產品，在投資報酬率均已大幅下降之情況下，尤其利率不斷上揚之前提下，投資性需求原已大幅降低，惟外來投資都仍不斷進場，房地產市場似有再掀房價飆漲之趨勢。依移民局公布的資料顯示，目前墨爾本新進入的外來口仍高達５千人左右，而絕大多數是帶著大把鈔票進場的。

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三、消費者購屋能力下降

由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，由此不難理解一般民眾購屋負擔之沉重。

可以預見的是，未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品
議價空間亦將隨之擴大。

首購與投資依然熱絡；惟新成屋逐漸增加之情況下，市場溫度已有逐漸下降之趨勢。另外根據先前的資料，我們已知市場上的是同期的兩倍左右。

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四、房貸利率逐漸調升

1.由於這一波房地產市場景氣已超過四年，並且有些區域之房價漲幅遠超過消費者購屋能力。另一方面購屋者向銀行申請的貸款比率一般均高達七至八成，而在房屋市場供過於求，房貸成數大幅降低，加以購屋能力逐年下降之情況下，最近各大金融機構又逐漸調整、緊縮房貸政策，必然會對購屋者帶來相當沉重的財務壓力，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息逐漸調升，套房、店面賣壓面臨考驗。從去年２００７的財政年以來中央銀行連續升息，此舉必然會因負擔增加而引發賣壓，其影響最大者首推套房、公寓、學生公寓之類的產品。更值得注意的是，儘管最近央行多次升息，惟目前房貸利率普遍停留在8.5%左右，一旦利率逐漸上升到9%-9.5%以上，將會嚴重影響到首購需求。

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(The END)

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在過去一整個月裡頭，平均每個星期，市場上求售的房產平均有１３萬３千間。
跟去年同期相比，每周在市場上求售的數量僅有七萬六千件左右。（幾乎是 Double）

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請見下圖（圖一），也就是說，這些求售房產的數量(Total number of Listings)，成長了約７４％左右。

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在下圖（圖二），是整體十二個月份的 New Listing走勢圖，（New Listing 在這邊所指的是新上市求售的房產、其中包含新房及二手)）深色線表示的是平圴值。

我們可以發現，它的走勢和往年統計下來的平均值若彷，但由於市場上的需求驟減，導致 Total Listing （市場上所有求售的房產數）數量向上攀升。（Total Listing 的圖請見圖一。）

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從近期的數據，我們已得知市場上購房者的數量下降的相當厲害，而另一方面，根據 ABS （澳洲統計局）的資料，自去年十月起，住宅房貸的申請額已下降了$2 Billion ，下降幅度達 9.2%，而投資型貸款的部份下降的更厲害，同期之內的跌幅達到 14.2%。

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( – 完 -)

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自２００８年的五月六日起，政府對於首次購屋者的優惠，又再一次的加碼，除了 First Home Buyer concessions 之外，現在首次購屋者還可以同時享受「Principle Place of Residence (PPR) Stamp Duty Rate」。

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在新法實施之前，買屋者只可以從二者中選擇一項優惠。而這次的變革，則是讓首次購屋者可以同時享受雙重優惠。

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Principle Place of Residence(PPR) Stamp Duty Rate 的完整對照表，請按這個連結

舉例來說，在新法實施之後，若首次購屋者購買價值約＄４３２,５００的房產，則印花稅可以省下近千元。在新法實施之前的印花稅為$18,760，而新法實施後的印花稅則為$17,995。雖然差別並不是很大，但對於首次購屋者卻不無小補。

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延伸閱讀：State Government provides taxation relief to home buyers and business

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The END

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根據 REIV 統計的數字，先前 Median Price 低於 Melbourne Median Price 的區域，房價已大幅上升，尤其以上年度的上升幅度最為可觀。
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去年整個年度(12 months from December 2006 to December 2007)墨爾本的 Median Price 上揚了 23.4%，從原本 $393,000 向上急漲到 $485,000 ，而這只是一個年度的漲幅。

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在西區方面，有兩個區最為出色， Footscray, 當今的 Median Price 已和整個 Melbourne 的 Median Price 旗鼓相當，以到達 $485,000 的水平。整年度上揚的幅度高達 38%，而在 Fooscray 隔壁的 Maidstone亦有幾近相同的高度房源需求。

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若干「外東區」和「東南區」亦出現大量的需求，如

Wantirna，Median Price 上揚了 28%，漲到 $441,200 。
Wantirna South ，Median Price 上揚了 26%，漲到 $453,000 。
Frankston South，Median Price 上揚了 17%，漲到 $450,000 。
Dingley Village，Median Price 上揚了 23%，漲到 $458,000 。
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在若干 Median Price 與 Melbourne Median Price 相當的區域，Ringwood East 出現了最大的購房交易量，

Ringowood East 的 Median Price 上揚了 47%，從原本 $313,500 向上急漲到 $462,500。
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在西北區部份，Pascoe Vale亦出現了龐大交易量和漲幅，Pascoe Vale 的 Median Price 上揚了 41%，從原本 $342,000 向上急漲到 $482,500。
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Source: REIV online