房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，值得注意的是，由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，民眾購屋負擔必然愈來愈沉重。

未來除區隔性產品之外，議價空間將會逐漸擴大，並且整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。至於影響今年房地產景氣發展趨勢之主要因素，則可歸納為以下四點：

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一、房價攀至歷史新高

在這一波房價飆漲過程，許多地區已出現令人難以置信的天價。打個比方，如墨爾本市中心的預售房價已攀升至每平方米超超過8,000澳元之歷史高點，其中St. Kilda Road 更高達上萬元，並且近三年漲幅年年以平均超過30%的漲勢上升。

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二、豪宅投資客又進場

豪宅、商業辦公樓（寫字樓）、店面等較具投資價值之產品，在投資報酬率均已大幅下降之情況下，尤其利率不斷上揚之前提下，投資性需求原已大幅降低，惟外來投資都仍不斷進場，房地產市場似有再掀房價飆漲之趨勢。依移民局公布的資料顯示，目前墨爾本新進入的外來口仍高達５千人左右，而絕大多數是帶著大把鈔票進場的。

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三、消費者購屋能力下降

由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，由此不難理解一般民眾購屋負擔之沉重。

可以預見的是，未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品
議價空間亦將隨之擴大。

首購與投資依然熱絡；惟新成屋逐漸增加之情況下，市場溫度已有逐漸下降之趨勢。另外根據先前的資料，我們已知市場上的是同期的兩倍左右。

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四、房貸利率逐漸調升

1.由於這一波房地產市場景氣已超過四年，並且有些區域之房價漲幅遠超過消費者購屋能力。另一方面購屋者向銀行申請的貸款比率一般均高達七至八成，而在房屋市場供過於求，房貸成數大幅降低，加以購屋能力逐年下降之情況下，最近各大金融機構又逐漸調整、緊縮房貸政策，必然會對購屋者帶來相當沉重的財務壓力，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息逐漸調升，套房、店面賣壓面臨考驗。從去年２００７的財政年以來中央銀行連續升息，此舉必然會因負擔增加而引發賣壓，其影響最大者首推套房、公寓、學生公寓之類的產品。更值得注意的是，儘管最近央行多次升息，惟目前房貸利率普遍停留在8.5%左右，一旦利率逐漸上升到9%-9.5%以上，將會嚴重影響到首購需求。

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「座向」是中國古代建築的一個名詞，嚴格將是你面對大門的時候，你的朝向就是房子的朝向。 在現代建築中，這個座向問題通常看房屋的主要功能房間的朝向，比如客廳和主臥室。 朝南和朝北的溫度差異，主要是因為採光面大小限制決定的。 以身在北半球來說，如果是朝南的房子，房屋的朝南面可以得到陽光的直射，並且陽光可以照射到屋內很大部分，自然屋內溫度比較高，而朝北的房子因為南側採光面小甚至沒有，因此室內溫度低些。

如果在南半球如在澳洲，這個情況就倒過來了。剛好要變成座南朝北。

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凡是對中國古建築物有所硏究的人士，都知道中國大部分的古建築之座向，皆是坐北朝南，也就是把正門開在南方，而不開在北方，那是爲甚麼呢？

以身在北半球的話，是否坐北朝南的屋宅，風水格特別好？其實，都不盡然，中國人之所以喜愛居住在坐北朝南的屋宅，主要的原因有二：

1、坐北朝南的房子，在以前稱爲正房，那是因爲這種房子冬暖夏涼，光線充足，即使在冬天，陽光也一樣能照射到房間的深處，令人有明亮 溫暖的感覺。只要一進屋，就會覺得很舒服。而且，這種坐向的屋宅，到了夏季，當太陽升到接近頭頂的上空之時，屋內也受不到強烈日光的照射。除此之外，東南 風也可以通過視窗與門戶吹進屋裏，讓人感到涼爽舒適。故此，中國人都願意住在北房，也就是坐北朝南的屋子。

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2、在中國以前主要的外患，都是來自北方，因此，在中國人的心理上，常存有要提防北方的心理，故這一種潛伏的，下意識的心理威脅， 逐漸的對在北方開門，形成了一種心理的負擔，所以，中國人不願意在一所坐南朝北房屋，是有其原因的。而且，您若是把門開在“北”，一到冬天，您的正門便會 受到北風的侵襲，故此，也是不開“北”門的另一個因素。

談到這裏，也許您會問，向陽的房屋都是朝南的嗎？答案是：對位在亞洲的中國大部分地區來説是這樣的，而從世界的範圍來看，這種説法是不對的。因爲對不同的地區來講，太陽在天空的方位是不一樣的。若想搞清楚這個問題，我們必須從地球的公轉講起。

大家都知道地球圍繞著太陽公轉的時候，是斜著身子走的，就因爲如此，所以，當您從地球上觀察太陽時，您會發覺太陽在天空中的位置，不 斷地改變，而您的位置卻沒有改變。所以，從這一點，我們可以知道，不同的地區，受到太陽照射的日光強度也不同，故不是朝南的房屋，都是向陽的。

太陽的直射點，只有在赤道附近地區來回移動，最北只能到達北緯二十三十度二十七分，那就是我們所謂的“北回歸線”。而向南移動只能到達南緯二十三度二十七分，也就是所謂的“南回歸線”。

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因此，“北回歸線”以北的地區，太陽是不可能跑到頭頂上來的。所以，太陽總是掛在南邊的天空。而中國絶大部分的領土都在北回歸線以北，就因爲如此，在中國，向陽的房屋，都是朝南，在理論上是由此而來的。

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而在澳洲，則恰恰好相反，澳洲的主要城市大都位於”南迴歸線”以南，如墨爾本、雪梨、坎培拉…etc，而以”南迴歸線”以南的房子來說，向陽的屋子則必需向北！

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(THE END)

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相信大家對於「Body Corp」或「Body Corparate」即使不是耳熟能詳，應該也都略懂一二，（以下簡稱 Body Corp），Body Corp 通常是一間管理公司，而這間公司的任務就是執行一個管理員的角色，Body Corp所管理的東西則是一棟大樓、或一個社區的「共同產業(common property)」，或「公用設施」，如游泳池、健身房、停車庫之類的。其他如小型公寓、商店、工廠、甚至養老院也都會有 Body Corp，基本上，舉凡一切具有公共設施的產業就會有 Body Corporate。

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而 Body Corp 除了要幫屋主們打理所有設施的維護、維修的事宜之外，還要負責對這些產業投保，收取管理費、通知所有屋主開辦年度大會、還要隨時確保在自已權責之下的產業合乎法律所要求的規範。基本上上述這些就是一個 Body Corp 所要做的事情。

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時代正在改變，新法於是誕生！

在２００６年的時候，整個 Victoria大約有六萬五千個 Bodies Corporate，它們對於整個 Victoria 難計其數的的房主們來說，扮演的其實是一個極其重要的管理角色。而由於 Body Corporate 以非常驚人的數目成長著，所以在法規上，政府有必要隨著時代的改變，適度的修改法令，以合乎需求。因此國會在２００６的時候通過了 Owners Corporations Act 2006，並宣布在２００７年的年底實施。

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早期，有很多的開發項目，如養老中心、渡假中心等，開發商會告訴你它有多少琳瑯滿目的公共設施如游泳池、網球場、健身房、BBQ、娛樂設備、甚至是高爾夫球場等；雖說這些設施的確有它吸引人的地方，只是這些設施根本就很少
有人會去使用，而維護這些設施，只是白白浪費屋主白花花的鈔票而已。在舊的法條之下，長期的維護計劃通常被人們所忽略，導致後來有許多屋主驚覺自已的荷包已經被維護的費用、汰舊換新的支出…壓榨的所剩無幾！新法的產生，將有助於改善這種不健全的管理方式。

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所以，Body Corporate 現在已被正名成為「Owners Corporation」，而這個名字不但反應出，這個管理機構其實是代代擁有人(Owner)，同時正名之後，就和其他州同樣是使用同一個「Owners Corporation」的稱呼，而不是以往的「Body Corporate」。

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趨勢和新法的衝擊

由於市場上對於Unit、Townhouse的需求（不管是租房或買房），出現前所未有的增長率，適逢此時，政府亦決定加重房產擁有者對於產業的責任。新法因而產生，同時也對重多屋主們產生了重大的衝擊。以下將逐步分析：

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由於人口老齡化、居高不下的房價、和不斷上揚的生活費用，導致租房的空房率已達到１９６９年以來的最低點。對許多人來說，擁有一棟傳統的獨立房，並具有獨門獨院大地（約四分之一英畝）的房子已經變成一種遙不可及的奢求。年輕的一輩也因此轉而選擇如市區、Docklands的公寓房。

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事實上，購房者轉而購買公寓式的房產是有數個因素的，並不僅僅是因為它的價格，其他的好處包括全天候的保安設施、避免與人群脫離、擁有眾多公共設施、同時亦可和同大樓的住戶分攤這些支出。此外，通常這些公寓式的房產都位處於交通方便、接近商店、金融機構、餐廳、或接近工作的地方。所以購買這種地方，在某種程度上，讓住戶和Owners Corporations 擁有雙贏的局面。

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不過，其實很不幸的，很多屋主開始發現今年年初開始實施的新法，加重了許多的屋主應負的責任，甚至可以說要完全
的合乎法令，幾乎是難上加難。

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在新的法規之下，「擁有超過100個住戶（或居住單位）的 Owners Corportation」 或「一年收取超過 $200,000 的 Owner Corporation」必需要提供一份「十年期的維護計劃」。雖說這項新法的要求，旨在保護屋主們的權益、亦可保障屋主們不會突然收到要修、要換東西的帳單。但這項新法的要求，導致許多住戶自行管理的 Owners Corporation 需要僱用許專業人士，如律師、估價師、保險經紀人、會計師等，已確保他們的管理合乎法條的規範。雖說政府這項新法是出自好意，但這些成本卻實際上是轉嫁到所有屋主／住戶的身上。

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總而言之，新法之下的 Owners Corporation Act 2006 旨在保護住戶資產擁有更健全的管理體制，但長期的花費恐將加諸在住戶的身上，新法實施至今不過半年，成效還難以評斷，倒是對許多原本自行管理，而未聘用專業管理公司的 Owners Corporation 造成不少的困擾，且待時間證明新法的好壞吧。

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延伸閱讀: Consumer Affair 提供的官方資料

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在過去一整個月裡頭，平均每個星期，市場上求售的房產平均有１３萬３千間。
跟去年同期相比，每周在市場上求售的數量僅有七萬六千件左右。（幾乎是 Double）

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請見下圖（圖一），也就是說，這些求售房產的數量(Total number of Listings)，成長了約７４％左右。

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在下圖（圖二），是整體十二個月份的 New Listing走勢圖，（New Listing 在這邊所指的是新上市求售的房產、其中包含新房及二手)）深色線表示的是平圴值。

我們可以發現，它的走勢和往年統計下來的平均值若彷，但由於市場上的需求驟減，導致 Total Listing （市場上所有求售的房產數）數量向上攀升。（Total Listing 的圖請見圖一。）

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從近期的數據，我們已得知市場上購房者的數量下降的相當厲害，而另一方面，根據 ABS （澳洲統計局）的資料，自去年十月起，住宅房貸的申請額已下降了$2 Billion ，下降幅度達 9.2%，而投資型貸款的部份下降的更厲害，同期之內的跌幅達到 14.2%。

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( – 完 -)

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自２００８年的五月六日起，政府對於首次購屋者的優惠，又再一次的加碼，除了 First Home Buyer concessions 之外，現在首次購屋者還可以同時享受「Principle Place of Residence (PPR) Stamp Duty Rate」。

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在新法實施之前，買屋者只可以從二者中選擇一項優惠。而這次的變革，則是讓首次購屋者可以同時享受雙重優惠。

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Principle Place of Residence(PPR) Stamp Duty Rate 的完整對照表，請按這個連結

舉例來說，在新法實施之後，若首次購屋者購買價值約＄４３２,５００的房產，則印花稅可以省下近千元。在新法實施之前的印花稅為$18,760，而新法實施後的印花稅則為$17,995。雖然差別並不是很大，但對於首次購屋者卻不無小補。

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延伸閱讀：State Government provides taxation relief to home buyers and business

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The END

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澳洲整體平均房價在過去十二個月（從2007年3月至今年3月）內上升了 10.7 個百分比，但是從最近一個季度的統計數字來看，則透露了市場已經嚴重下滑的事實。

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在墨爾本地區，若以年成長率來看，房價的漲幅還算是「健康」，但是本季度的數字則證實了房價正在大幅度下滑的預測。在一月至三月這個季度中，位於市區附近的房價和市區之外的房價有著天壤之別的價差。

若是在市區和市區附近的房產，尚有著３至６％的漲幅，如果在市區外的區域如 Melton-Wyndham, Frankston, South Eastern Melbourne 的房產，則是持平。而 Hume City 則是墨爾本第一個開始出現大幅跌價的區域，上個季度的 House 及 Unit 的平均跌幅已達到５％。

如此之跌幅，不可不謂不大！

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( – 完 – )

一般來講，對房子座向的觀念都是要座北朝南、要邊間、要有採光，當然一般的狀況是這樣沒錯，不過現代人的生活習慣跟以前的人不太一樣，或許有些狀況可依個人需求有一些調整，有些強調這些特點的房子，價格也會較高，但是不見得真的是好房子。

先讓我們來看看為什麼大家都要「座北朝南」？

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>> 座北朝南如何看?

位處亞洲的國家屬於北半球，夏季吹南風，冬天吹北風，座北朝南的意思是你家的大門對南邊，因此夏天會有南風可以吹進家門，而冬天的北風便不會直接吹進家裡，簡單說就是冬暖夏涼嘍。

現在的住宅，大部份都是集合式的（如公寓、Flat…etc），是從梯間進大門的，所以大門的方向是朝南也沒有用了，應該要看主要的對外窗的方向來判斷。

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>>座北朝南一定好嗎? 座西北朝東南的座向更好!

以位在北半球的房子來說，座北朝南的房子，不會曬到太陽，太陽東邊昇起，西邊下去，所以剛好可以避開，太陽光幾乎不會直射進屋內，室內的溫度會涼爽很多。而位於南半球的房子則剛好相反，必須座南朝北！

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以前的房子有自己的前院，要曬衣服或種花草，在前院就可以有陽光，所以陽光最好不要曬進房子裡。但現在大樓及公寓，完全的座北朝南，不一定好，因為我們沒有院子，有時候我們會希望陽光曬一點進室內，家裡比較不會潮溼，如果陽台有種一些花草，也可以曬的到陽光。

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如果把座向調整一下，如果不考慮風水與個人搭配的問題，我認為座西北朝東南的座向最好，如下圖。

基本上位於北半球的房子，太陽的方向是東邊昇起西邊落下，但也會隨著季節不同，方向會有改變，夏天的太陽是東偏北昇起，冬天的太陽是東偏南昇起，所以座西北朝東南的房子，夏天的時候，太陽會比較斜曬進屋內，因為是斜曬的角度，並不會讓室內溫度影響太多。

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而冬天的太陽是偏南，會比較接近直曬進室內，因此冬天會感覺到比較溫暖。

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而位於南半球的話，同樣要再轉個方向，較理想的座向變成座東南朝西北。

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本篇取自：文鄒鄒-雜七雜八工作室：

買房子座向的迷思，座北朝南不一定好?

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延伸閱讀：

中国古建筑为何多坐北朝南？

盖房子为什么要坐北朝南？

房子为什么坐北朝南的多

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Richmond 這個區，隸屬於City of Yarra，而City of Yarra 佔整個墨爾本總面績20平方公里，人口達到68,000人，整個 City of Yarra是由Abbotsford， Alphington， Burnley， Carlton North， Clifton Hill， Collingwood， Cremorne， Fairfield， Fitzroy， Fitzroy North， Princes Hill， Richmond所組合而成的．於2001年人口調查，發現29.2%的居民來自國外，其中以越南，英國和希臘為居多。City of Yarra 擁有數條墨爾本耳熟能詳的精華購物街，其中包括位於Richmond的Bridge Road，Swan、Victoria Streets， 位於Fitzroy的Brunswick Street，還有位於Collingwood的Smith Street。

Richmond 有些中文網站把它翻成「瑞奇蒙」或「列治文」，Richmond 的總面積大約有3.8平方公里，地理位置佳，離市中心CBD 僅4公里。從1990年起，Richmond被政府列入改善居住環境規劃。Richmond的住宅區在政府有計劃的輔導之下，逐漸的改善，再加上Bridge Rd上的時尚精品店，為Richomond添加不少光彩。另外，Richmond擁有歷史悠久的紀念建築Richmond Town Hall。

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講到 Richmond就得提到 Victoria Street，位於Victoria Street上，商店林立、是家庭主婦們最喜歡買菜的地方，擁有最新鮮的生鮮蔬果，亦是許多越南族群、和一些華人族群的生活重心， Richmond 的這條 Victoria Street，也被稱作越南街，在這條街上可以找到很多販賣越南河粉的館子 – 這項越南人帶過來的美味，突顯出越南食物的特色及文化。Victoria Gardens Shopping Centre則是附近最大的購物中心，除了有電影院和各類生活用品之外，還有墨爾本唯一的IKEA專賣店。由於購買家俱需要考量搬運，送貨服務，而IKEA具有這項貼心的業務，故廣受大家的喜愛

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根據近期資料顯示，Richmond 的居住人口中，澳洲人口佔６５％，國外移民人口占一小部份，而其中以越南人占多數，再來是希臘和英國。該區22%平均每周收入所得 $200到$499不等，另外，有27%每周收入$500到$999，每周收入高於$1500約佔總人口數10%

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Richmond 擁有三所高中， St. Kevin’s College (Waterford Campus)， Lynall Hall Community School和Melbourne Girls’ College. 三所小學Richmond Primary School， Richmond West Primary School 和Trinity Catholic Primary (之前名為St. James Primary School)和Yarra Primary School。

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延伸閱讀：

• Richmond, Victoria – Wikipedia, the free encyclopedia
• Richmond, Victoria – Travelmate
• Richmond, Victoria – About Australia

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根據 REIV 統計的數字，先前 Median Price 低於 Melbourne Median Price 的區域，房價已大幅上升，尤其以上年度的上升幅度最為可觀。
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去年整個年度(12 months from December 2006 to December 2007)墨爾本的 Median Price 上揚了 23.4%，從原本 $393,000 向上急漲到 $485,000 ，而這只是一個年度的漲幅。

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在西區方面，有兩個區最為出色， Footscray, 當今的 Median Price 已和整個 Melbourne 的 Median Price 旗鼓相當，以到達 $485,000 的水平。整年度上揚的幅度高達 38%，而在 Fooscray 隔壁的 Maidstone亦有幾近相同的高度房源需求。

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若干「外東區」和「東南區」亦出現大量的需求，如

Wantirna，Median Price 上揚了 28%，漲到 $441,200 。
Wantirna South ，Median Price 上揚了 26%，漲到 $453,000 。
Frankston South，Median Price 上揚了 17%，漲到 $450,000 。
Dingley Village，Median Price 上揚了 23%，漲到 $458,000 。
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在若干 Median Price 與 Melbourne Median Price 相當的區域，Ringwood East 出現了最大的購房交易量，

Ringowood East 的 Median Price 上揚了 47%，從原本 $313,500 向上急漲到 $462,500。
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在西北區部份，Pascoe Vale亦出現了龐大交易量和漲幅，Pascoe Vale 的 Median Price 上揚了 41%，從原本 $342,000 向上急漲到 $482,500。
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Source: REIV online

開價留零頭 房子更好賣

【聯合晚報╱國際新聞組/綜合報導】2008.02.17 03:06 pm

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華盛頓郵報報導，美國康乃爾大學研究小組發現，如果房價尾巴不是一大堆零，人家會願意花更多錢來買。換言之，對房屋要價32萬5425美元，可能比開價32萬6000美元，最後可以賣到更高的成交價。

行銷學助理教授湯瑪斯說：「這是一種心理偏見，一種判斷上的偏見。」

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研究結果認為，一般人習慣對低價位採用精確數字，對龐大數額採用整數，因此消費者看到尾巴是零以外的數字，會本能的覺得這個價格比較便宜。購屋者特別容易有這種錯覺。

湯瑪斯說：「這種情況似乎很荒謬，可是你看到價格時，你的反應未必是理性推論。」

對134名研究生進行的測試，以及對南佛羅里達和長島2萬7000件房地產交易進行的研究，證實這種結果。這項研究並未考慮以九結尾的價格，因為這種數字形成另外一種消費者偏見。

在南佛州，訂價尾巴至少有一個零的房子與類似價位房屋相比，最後售價降低大約0.72%；訂價尾巴有三個零，最後售價會降低0.73%。在長島這種影響比較小。

研究結果顯示，如果一棟房子訂價48萬5000美元，另一棟訂價48萬4700美元，後者的成交價會多出大約1380美元。

Redfin網路房屋仲介商根據康乃爾大學的研究結果，分析西雅圖去年3月達成的三萬件房屋交易，發現要價以500結尾的房子(例如39萬1500美元)，成交價與要價比最高。因此，該公司現在建議售屋者採用這種策略。

許多房地產網站根據價位把房子分類，每一級相差2萬5000美元、5萬美元和10萬美元。Redfin敦促客戶把房價訂在略低於這些重大整數價位點，並以500結尾，以獲得最大效益。